首批9只公募REITs的发行有了新进展。5月26日晚间，首次获批公募REITs项目陆续发布份额发售公告，在近日完成项目的询价后，最终定价和发售日期也火热出炉。认购价格从最低2.30元/份到最高13.38元/份不等，5月31日开始发售。战略投资者热情似火，争相认购。
数据来源：Wind
作为一种新型的公募基金产品，其收益和风险究竟如何？产品流动性又怎么样？到底是不是值得普通投资者去购买呢？我们来一探究竟。
公募REITs产品值得买吗？
从投资者结构上看，首批9只公募REITs产品的发行对象主要以战略投资者为主，向战略投资者募集的份额占比都在55%以上。那么，对于公众投资者而言，首批基础设施公募REITs值不值得够买呢？这或可以从以下几个方面进行考虑。
01产品风险等级
目前大部分公募REITs产品的风险等级定在中等风险（R3），总体风险收益特征介于股票和债券之间，其价格波动性相对债券更高。由于其具有较强的股性特征，甚至有严格的投资人会将其风险等级划分同于股票。
02产品流动性
在流动性方面，公募REITs采取封闭式运作，不开通申购和赎回，只能在二级市场交易。存续期上，产品封闭期均在20年以上，最长达到99年，在产品到期前投资者只能采用场内交易的形式退出。
对于公众投资者来说，所持有的产品份额没有锁定期，可以在二级市场流通。但目前公募REITs产品仍以机构投资者配置为主，所以上市后的实际流动性可能并不支持大量短线交易，有待未来进一步观察，也就是说可能会有流动性风险。
03产品收益
REITs产品预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。影响其收益的因素主要包括底层资产质量、项目的持续现金流以及稳定的分红能力等因素。
与股票相比，公募REITs采取强制分红的*策，且分红比例较高，收益分配比例要求不低于基础设施项目年度可供分配金额的90%，因此，其收益分配较高股息股票而言可能更加稳定。另外，由于底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，预期现金流相对明确，单位价值波动性原则上相对有限。
与债券相比，基础设施公募REITs无固定利息回报，但有稳定强制的分红机制，在此基础上有资产增值带来的份额价值提升预期。不过，由于基础设施公募REITs对于本息没有主体信用担保，依赖于资产本身的运营，因此可能存在由于运营不善等原因造成的单位价值下跌的风险。
04产品风险
从风险上看，由于公募REITs投资的不动产行业与经济周期密切关联，因此其收益很大程度受到经济不确定性的影响。经济下行、不动产行业波动导致底层资产估值下跌，从而影响REITs的收益。同时，在二级市场上公募REITs产品的交易价格也存在大幅偏离基金净值的风险。
不过，作为另类投资产品，公募REITs与股票、债券及货币等主流投资品种的相关性较低，将其作为一种新的投资工具加入到投资组合中，也能有效分散投资组合的风险。
普通投资者怎么买？
基础设施公募REITs面向专业机构的战略投资者、网下投资者及公众投资等三类发行对象，发行模式为“战略配售+网下发售+公众发售”。其中，面向战略投资者进行配售的份额占比基本在50%以上，剩余部分再按比例面向网下及公众投资者发售。
目前，华夏财富作为首批REITs销售机构可销售两只REITs产品，包括东吴苏园产业REIT（）和富国首创水务REIT（）。
其中，东吴苏园产业REIT（）由东吴基金作为基金管理人，投资标的位于国家顶级经济开发区——苏州工业园，标的物业为国际科技园五期B区，2.5产业园一期、二期，租赁需求大，租金收入可预期。发售期为5月31日-6月2日，场外最低元即可参与认购（场内0元起），投资者利用小额资金便可布局大型基础设施建设项目。
富国首创水务REIT（）是9单首批公募REITs中，唯一的一只污水处理特许经营权类的基础设施公募REITs，由富国基金作为管理人，募集资金主要投资于全国水务龙头“首创股份”在深圳和合肥的污水处理基础设施项目，标的项目服务于粤港澳大湾区及长江经济带区域的重大国家战略实施，符合国家优先支持的基础设施补短板项目。发售期同样为5月31日-6月2日，公众投资者认购起点为0元。
总的来说，基础设施公募REITs产品具有稳定的现金分红，波动性较低等特征，比较适合追求稳定投资收益的投资者。
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