房产投资长期看产业，中期看*策，短期看市场。
任泽平先生提出房价问题长期看人口、中期看土地，短期看货币。很钦佩任泽平先生一直以来的独立而鲜明的观点，也尝试以此三点来思考中国的房价问题。但是仍有混沌不清之感，北京已经严格限制人口增长，难道房价不会再增长？人口增长是因还是果，作为一个长期决策变量是否具有预见性？房产具有很强的投资属性，因此以价值投资的思维模式梳理了一番，个人觉得放到历史的长河中房产投资长期看产业，中期看*策，短期看市场。
1.长期看产业
长期判断趋势，犹如股票价值投资，看好了可以不用关心市场价格的涨跌。趋势准确了，下面才是择时（什么时候买）择股（到哪里买）的问题。房价更像指数基金，反应一个区域的经济增长繁荣，因此趋势判断更为重要。
北京的房价经常被拿来与伦敦纽约这样的国际城市比较（上海也一样，此处仅以北京为例）。虽然具体的房价以及购买持有等具有很多差异，但是大致轮廓的描摹是：北京的房价与伦敦纽约的房价相差不多，稍有结构差异则是北京的豪宅比纽约伦敦的稍便宜，而公寓则可能稍贵。（能够与伦敦纽约这样的世界城市来比较说明北京已经具备了与一流俱乐部可比的一些条件，新年恭祝北上广深有房一族，搭上了中国财富增长最快的复兴号列车。）
伦敦城市的崛起源于第一次工业革命。借助蒸汽机、纺纱机等一系列先进工业技术，伦敦站在了技术最前沿，蓬勃的产业发展迅速吸引了大量人口的聚集。处于十九世纪产业最前沿的英国伦敦，十九世纪一百年人口增长了6.67倍，二十世纪伦敦依旧繁华，但是一百年人口仅增长了25%。
表伦敦人口数量（单位：万人）
年份
人口
4
25
86
年份
人口
同样，纽约的崛起是抓住了第一次工业即使革命，而纽约能够屹立于世界城市首位是纽约抓住了之后的所有技术革新。这就是二百多年来城市兴衰的基础，房价变动的最核心要素。伦敦没有抓住工业技术革命后的一系列技术创新，但是依然与纽约并列，是因为伦敦的国际化、伦敦的金融服务业、伦敦的语言和文化支撑其第三产业的发展。相比而言，东京在经济增速放缓后房产价格暴跌，是因为东京没有伦敦高层次的国际化和金融业，自精密仪器、家电、电子产业后也没有抓住互联网新技术的发展而稍逊风骚。
北京迅速的发展，《五环之歌》是个见证。中国制造业迅速崛起为世界第一而北京是中国总部基地，中国在新经济上初露端倪，独角兽企业数量中国紧追美国而北京是中国创新经济的一个核心。虽然北京目前人均GDP低于伦敦纽约，但是北京是中国的*治、外交、文化和创新中心之外，北京还是事实上的金融中心、医疗中心和教育中心，其复合功能和产业门类远远高于伦敦纽约。这可以解释普通公寓价格大致相当。北京豪宅价格偏低则是由于中国是非西方非英语国家，北京国际化程度远低于伦敦纽约，资本管制使得北京还没有成为世界资本的角逐场地。
国际城市与国际城市竞争，国内城市则与国内城市竞争，选择合适的对标来看待房产的价格其背后是产业与技术实力的对标比较。试问一个没有技术没有产业支撑的房地产市场能走多远？人口流动不过是产业兴衰的一个结果，伦敦纽约没有高出生率也可以通过移民引进大量高素质人才。未来高技术产业的发展不一定带来工业化时期的人口迅速增长，但是同样会带来资本和财富的集聚和房价上涨。城市疏解与“京津冀”协同开启了北京城市发展的新阶段。产业空间布局不仅仅是在北京，而是京津冀城市群。就北京空间布局“一核两翼”而言，核心区承载不断扩大的外交、*治和文化功能，副中心承载现有技术和产业的资源重整和深化，雄安则代表了未来技术和产业的探索和突破。过去三十年北京GDP增速远高于伦敦纽约，历史并不能简单复制，但是中国人民撸起袖子加油干的乐观奋进精神勃发，北京房价有暴跌长期下行的理由吗？
结论：北上广深的房子具有长期投资价值。
2.中期看*策
城市是*治、经济、文化等人类各项活动的载体，因此房价包含了各项信息。10年左右的中期判断看国家*策，包括重大发展战略、土地*策、户籍*策、税收*策、城市规划以及货币*策等。西方国家并不是不干预经济，只是要不要干预以及如何干预。英国曾是重商主义但在制造能力全球领先的时候英国率先提出了市场交易才是核心，才是天经地义。上世纪下半叶伦敦城市规划——疏解核心城市创建卫星城市至今仍是各国城市发展学习的典范。最近，伦敦城市又在规划老城建设，让伦敦老城旧貌换新颜。
中国的城镇化率从年的17.9%上升至年的58.5%，平均每年上升1.04个百分点。改革开放初期进展较慢，在-年平均每年上升0.65个百分点，而后快速上升，-年平均每年增加1.39个百分点，-年平均为1.22个百分点。年至年，中国城镇化速度最快的时期里，基建和房地产业投资占全社会总投资的比例为45%。前十年中国房产价格飞升是中国城镇化发展的国家*策和取消福利分房*策后的市场需求叠加反应的结果。理解国家*策如同理解企业的董事长CEO的战略决策，是价值投资者必修的功课。
与发达国家的城镇化率已经接近或超过90%相比，中国的城镇化率还有提升的空间。但是西方国家大城市出现的“平民窟”、中国城市化出现的“大城市病”以及农村环境污染、留守儿童等问题让决策者反思是否要走西方一样的道路。中国渐进式改革走出来自己的道路，新时代下中国更是要坚持走自己的道路。十九大报告再次提出“房住不炒”，表明未来基本的消费性住房需求将得到保障，“刚需”没有必要挤入过度拥挤的投资中。十九大报告中还提出乡村振兴战略，年12月29日中央农村工作会议首次提出走中国特色社会主义乡村振兴道路，无疑是对前期城镇化战略的一个调整，对小城镇的房产市场会产生深刻影响。
各城市为了地区产业发展而争取到的*策例如开发区、税收优惠都不相同，因此要有针对性地分析所属区域的*策，制度红利依然存在。中国的城市起源不同于西方，城市不是天然市场交易聚集地发展而来，中国的城市来源于*治和*事需求，来源于城市规划。我国的城市化发展*策、城市规划、货币*策、土地供应*策等都在调整，各种*策的调整都可能影响到房地产市场。因此前瞻性地
