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已进入城市更新发展快车道的上海，最近又有新动作。日前，全国规模最大的城市更新基金在上海正式落地，总规模约亿元人民币，定向用于投资旧区改造和城市更新项目。对于已在上海布局城市更新项目的房企来说，无疑是一个好消息。自年以来，“十四五”规划明确提出城市更新行动，首次写入*府工作报告等利好加持下，城市更新已经成为房地产行业的高频词。但资金成本过高成为首要难题，参与者多为资金实力雄厚的国企或规模房企，存量时代下，更多房企很难从中分一杯羹。而此次上海地产集团与招商蛇口、中交集团、万科、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资等合作机构签署战略合作协议，由上海本土国企与大型开发商和险资共同成立城市更新基金，一方面对上海城市更新起到明显推动作用，另一方面也成为其他城市和地区在城市更新方面筹措资金的新样本。”
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上海城市更新迎最后窗口期
作为国内发展领先的一线城市，上海城市更新发展起步较早，自年上海启动了“危棚简屋”攻坚至今，上海城市更新改造之路已走过30年。
“十四五”期间，上海城市更新或将进入最后的窗口期。
从总量上来看，上海整个城市更新总量十分可观。年2月上海市*府印发《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》，“十四五”期间，上海全市将全面启动以拆除重建（含原址改建）为主的万平方米不成套职工住宅和小梁薄板房屋的更新改造；力争年底之前建成、纳入改造范围、符合改造条件的各类旧住房改造实现全覆盖。
也就是说，整个上海“十四五”期间拆除重建面积可达万平方米，城市更新红利将得到释放。
有别于其他城市，上海的城市更新工作以中心城区改造为主，“十四五”期间再提速。据上海市*府发言人介绍，“十三五”期间，上海市中心城区共改造二级旧里以下房屋约万平方米，目标完成率达到%，其中年计划完成55万平方米，实际完成75万平方米，目标完成率高达%。
步入“十四五”之后，上海城市更新仍将保持高速发展节奏，预计年完成成片二级旧里以下房屋改造70万平方米、3.4万户；年完成40余万平方米、2.2万户，基本实现中心城区成片改造收官。另外，“十四五”期间，上海还计划完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造约48.4万平方米。
图：上海市中心城区年-年城市更新实施情况（单位：万平方米）
备注：年-年为实际完成量，、年为计划完成量
数据来源：CRIC整理
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参与者仍以本土国企为主
实际上，新成立规模约亿的城市更新基金，恰恰是上海发力城市更新，以吸引更多社会资本力量广泛参与。
上海城市更新参与者众多，其中国企开发商在上海城市更新中扮演重要角色，尤其是上海地产集团等本土国企，年时，上海地产参与了全年旧城改造量已超过四成。
年上海市城市更新中心在上海地产公司挂牌成立，作为全市统一的旧区改造功能性平台，负责旧区改造、旧住房改造、城中村改造及其他城市更新项目的实施。自年成立以来，城市更新中心已经参与旧改量占到全市旧改总量的60%以上。
大型国企、央企凭借资金优势，也积极参与上海的城市更新改造。年中海斥资近百亿斩获真如城市更新土地，年又与*浦*府合作，拟斥资亿参与建国东路67-71街坊改造。
外来房企和港资也在不断寻求参与上海城市更新的契机，尤其是像佳兆业、俊发等专注城市更新开发的房企都在上海落子。
表：参与上海城市更新的部分房企概况
数据来源：CRIC整理
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入局者仍需
