北京冻疮医院电话 https://myyk.familydoctor.com.cn/2831/newslist_7_1.html投资案例概要：
No.2
长租产权商业物业资产包
诊所+药房，必须营业的刚需物业资产！
不算不知道，一算吓一跳！
投资万美金收购价值万美金的3处长租产权商业物业
每年固定现金收益25万美金
贷款70%，30年还清贷款
总收益万美金
（不包括土地和物业可预期的增值）
什么是长租产权商业物业？
长租产权商业物业通常是指三净租赁商业地产物业，所谓三净租赁是指这种供出租的商业物业的物业税、物业保险和物业管理维护费用全部由租客承担，业主每个月收到的租金是净收入。
拥有三净物业的最大好处就是没有管理物业的麻烦，省心、省力、省事，并且可以委托专业机构负责投资管理，业主每个月都能收到一张净租金收入支票。
三净租赁商业地产物业的长期租约可靠吗？
三净租赁商业地产物业一般都是单体独栋建筑，拥有单一租客，租客通产都是大型连锁上市公司或世界强企业，签有长期租约，并且租约通常由上市公司总部担保。因此拥有三净租赁商业物业也就意味着拥有长期稳定的可靠现金流收入，以及可以期待的地产和物业价值长期增值。这类投资可以有效抵御货币贬值及通货膨胀，是保证本金安全和资产增值的理想配置，因此三净租赁商业地产物业特别受机构投资人青睐，一般都是通过专业基金管理公司大规模持有，通常都是拥有几百处，甚至几千处这样类型的物业，有的还做成市值数十亿美元规模的上市REITs。
投资人到哪里去找三净租赁商业地产物业？
三净租赁商业地产物业具有很强的行业性和专业性，其专业市场主要由投资基金、投行机构和专业商业地产经纪公司共同参与，三净租赁商业地产物业主要都集中在地产基金等机构投资人手里，很少在市面上流通，投资人需要透过专业人士才能进入其中。
需要指出的是，绝大部分房地产经纪并不具备商业地产的经纪资质、专业知识和交易能力。民用住宅房地产和商业地产是两个完全不同的行业，建议投资人还是要委托专业的商业地产经纪公司或投行机构寻找和投资商业地产项目。
如何投资三净租赁商业地产物业？
建议投资人首先找到一家专门从事三净租赁物业投资管理的投行机构，委托该机构寻找合适的投资项目，然后进一步委托对投资项目各项专业指标进行评估和投资交易，这是最靠谱、最省心和最节省投资成本的理性做法。
案例分析
接下来我们通过一个由长租产权基金简化而来的三净租赁商业物业资产包项目来了解什么是机构投资人所青睐的三净租赁商业地产投资项目。
该资产包由3处物业组成，租客的性质为诊所和药店，都是在新冠病*疫情期间必须营业的刚性需求商业物业，并且可以预期在今后的各种情况下，租客运营都会相对稳定。
这三处物业的共同特点在于它们都是单体独栋、单一租客、拥有上市公司总部担保的长期租约，以及本身都是三净租赁物业（即物业税、物业保险和物业维护费用均由租客承担）。该三净租赁商业物业资产包由专业投资管理公司精心挑选优质物业，进行承包式投资交易和维护管理。
该资产包的基本情况是投资人一次性投资万美元，收购价值约1万美元的位于美国第三大城市大芝加哥都市圈范围内的三处长租产权商业物业，低息贷款70%（约万美元），用租金偿还贷款利息和本金之后，每年提取5%（25万美元）的固定现金收入。
投资管理公司将为投资人设立一个独立公司，开设银行账户，投资人只要将万美元打入这个自己名下的公司银行账户，与投资管理公司签一个投资管理委托协议，其他一切事情，包括：交易、贷款、律师、会计、税务、续约，以及及处理租客关系，直至出售，全部由投资管理公司负责处理，管理公司收取每年1%的综合管理费。
以下是该资产包三处物业财务测算的基本数据。价格:US$4,,年净租金:US$,/年（US$27,/月）收益率:6.75%租期:27年（12年基本租约+3个5年期租客续约权）租客名称:OakStreetHealthOakStreetHealth是一家总部位于芝加哥的连锁社区诊所运营公司。目前，OakStreetHeath在全美9个州拥有11家连锁诊所。该公司致力于向美国持有medicare医疗卡的成年人提供高质量同时收费合理的医疗服务。公司成立于年，并在年8月在美国纳斯达克上市，代码为OSH。公司目前成长发展迅速，拥有亿美金的市场容量。价格:US$5,,年净租金:US$,/年（US$29,月）收益率:6.75%租期:57年（7年基本租约+10个5年期租客续约权）租客名称:Walgreens药店兼超市
Walgreens为全世界最大的连锁药店之一。持有Walgreens药店品牌的母公司WalgreensBoostAlliance目前在美国和欧洲的11个国家中拥有13,家零售药店。Walgreens的品牌具有长达多年的历史。目前，Walgreens在美国拥有8,家零售药店。公司在纳斯达克上市，代码WBA,市值$亿美元。
价格:US$4,,年净租金:US$,/年(US$26,/月）收益率:6.50%租期:61年（11年基本租约+10个5年期租客续约权）租客名称:CVS药店兼超市CVSPharmacy为美国最大健康服务集团，旗下的CVS品牌集药店、诊所和超市为一体。目前在全美拥有超过9,多家零售医药超市网点和1,多家诊所。公司年营业收入为亿美金，自由现金流高达86亿美金。CVS在纽约证券所上市，代码CVS，市值$亿美元。以上三个物业构成了一个私人专属的小型商业地产基金投资项目，这三个物业由专业投资团队精心挑选，具备如下特点：1）医疗健康产业，该产业为处于上升期、完全抵制电商冲击的行业，租户续约可能性极高；2）地理位置优越——位于人口稠密的富庶区域，而且都是在美国第三大城市芝加哥地区；3）租约超长期，其中2个物业租约高达10年以上，因此投资人可以利用目前的低息环境去锁定10年期的低利率；4）租户质量好，都是在新冠病*疫情流行期间正常营业的重要商业。5）租约由租户的母公司，且均为上市公司，提供担保。具体财务测算数字如下：?投资金额：万美金?购置物业资产价格（含所有交易成本）：万美金?租金收入：?贷款：万美金（70%财务杠杆）?持有物业资产组合期间，每年固定现金收益：25万美金（5%）?投资收益：?选择5年期退出，年化收益率8.04%?以上测算不包含未来物业和地块的潜在升值因素结语：投资需要算账，好的投资项目财务数据清清楚楚，没有任何含糊的地方。在北美做投资，研究财务数据非常重要，只有在充分了解投资项目的财务状况前提下，投资才是理性和慎重的。如果是财务投资还需要在不同投资项目之间进行比较，从而发现什么是最适合自己的投资。投资商业地产对专业性要求非常高，必须委托专业机构，由专业人士进行全程操作。在加拿大和美国，金融和商业投资领域具有非常严格的法律监管和信用体系，无论是投行、对冲基金、资管机构，银行、律师、会计师都非常尽职谨慎，不敢冒任何违法的风险，因为违法的代价大到任何人都无法承受。因此，投资人原则上可以完全相信持牌的金融机构和专业人士，除非你对他们的经验和业务水平抱有怀疑，但至少他们不会通过造假来欺骗你。投资人在做投资委托的时候，不妨先问清楚受托机构的金融牌照和资质是否和所委托的业务相符合，了解受托机构的业务能力，以及对投资项目做独立的研究和评估。免责申明：本刊部分文章来源于互联网、
